Federālā zemu ienākumu mājokļu nodokļu kredīta programma kopš 1987. gada ir bijusi veiksmīga, sniedzot zemu ienākumu īrniekus ar pienācīgiem dzīvokļiem par pieņemamu cenu. Ja meklējat dzīvokli nodokļu kredīta īpašumā , pirms lietojat, jums ir jāzina dažas lietas.
Šeit ir atbildes uz bieži uzdotajiem jautājumiem par federālo zemo ienākumu mājokļu nodokļu kredītu programmu.
J: Kāda ir nodokļu kredīta programma?
A: Nodokļu kredīta programma, kas pazīstama arī kā federālā zemo ienākumu mājokļu nodokļu kredīta programma vai vienkārši LIHTC, ir populāra mājokļu programma, kas ir bijusi aptuveni kopš 1987. gada. Atšķirībā no vairuma mājokļu programmu, ko administrē HUD, nodoklis kredītprogrammu pārvalda IRS, sadarbojoties ar valsts mājokļu finansēšanas aģentūrām visā valstī. Īrniekiem, kuri piedalās programmā, 10 gadu laikā tiek pieprasīti nodokļu atlaides par viņu nodokļu kredīta īpašībām, pretī par īres maksu vismaz daļai no viņu dzīvokļiem īrniekiem ar ierobežotu īri.
J: Vai es varu pieprasīt nodokļu kredītu?
A: Nē. Nodokļu kredītprogramma iegūst savu nosaukumu, jo iesaistīto īpašnieku īpašnieki saņem vērtīgus nodokļa atlaides par to, ka ēkas ir pieņemamas. Kā īrnieks nodokļu kredīta īpašumā , jūsu gūtais labums ir ierobežotas nomas veids, pieņemot, ka jūs esat tiesīgs saņemt ienākumus.
Q: Kā daļu no mājsaimniecību ienākumiem, vai tiek skaitīti ikgadējie ienākumi?
A: Ja jums ir pensijas vai cits mūža rentes gadījums, pastāv lielas izredzes, ka tas kādā veidā jāuzskaita kā daļa no jūsu mājsaimniecības ienākumiem. Kā īpašniekam būtu jānosaka, kā rīkoties ar ikgadējo pensiju, kas jums ir (vai ko jūs varat izveidot pēc tam, kad esat parakstījis nomas līgumu par zemu ienākumu dzīvokli nodokļu kredīta īpašumā), ir atkarīgs no tā, vai jums ir tiesības atsaukt mūža rentes un ja jūs jau saņemat maksājumus.
Ja jūs jau esat sācis saņemt maksājumus, saimniekam būs jālūdz savam brokerim, vai jums ir tiesības atsaukt mūža rentes atlikumu. Ja jums ir šīs tiesības, tad iznomātājam ir jāpārliecinās par jūsu mūža rentes priekšrocību.
Arī tad, kad esat sācis saņemt ikgadējo maksājumu, parasti to nevar pārveidot par vienreizēju naudas summu. Ja tā ir jūsu situācija, tad jūsu kārtējie maksājumi jūsu mājvietā tiks uzskatīti par ienākumiem.
Gaidīt, ka jūsu saimniekam būs jāpārbauda, vai jums ir tiesības atsaukt atlikumu (pat tad, ja tiek novērtētas sankcijas), kāds ir pamats, uz kuru var gaidīt, ka nākamajā gadā pieaugs ikgadējais pabalsts, jebkura atteikšanās vai pirmstermiņa naudas soda nauda , kā arī nodokļa likme un nodokļu sods, kas būtu piemērojams, ja jūs izņemtu visu jūsu gada pensijas bilanci.
J: Vai tresti tiek uzskaitīti kā daļa no mājsaimniecības ienākumiem?
A: Uzticības bieži tiek uzskaitītas kā daļa no mājsaimniecības ienākumiem. Kā īpašniekam būtu jānosaka, kā rīkoties ar uzticību, kas jums ir (vai ko jūs varat izveidot pēc tam, kad esat parakstījis nomas līgumu par zemu ienākumu dzīvokli nodokļu kredīta īpašumā), atkarīgs no tā, vai jums ir piekļuve konta peļņai vai ienākumi no konta.
J: Vai aktīvi tiek uzskaitīti kā ienākumi?
A: Nē. Aktīvi paši netiek uzskaitīti kā ienākumi, tomēr visi ienākumi, ko aktīvu iegūst, parasti tiek skaitīti, nosakot mājsaimniecības ienākumu atbilstību ... Lasīt vairāk
J: Vai zemes īpašnieki pārbauda ienākumus?
A: Jā. Ja jūs plānojat pieteikties uz zemu ienākumu dzīvokli ar nodokļa kredīta īpašumu, sagaidiet, ka saimniekam vai īpašuma pārvaldītājam būs jāpārbauda ienākumi un aktīvi. Nodokļu kredītprogramma īpaši pieprasa pārbaudi, ņemot vērā, cik daudz ir uz spēles ... Lasīt vairāk
J: Cik tieši ir aprēķināta manā īre?
A: īres maksa tiek aprēķināta, ņemot vērā dzīvoklī esošo guļamistabu skaitu, nevis faktisko to cilvēku skaitu, kuri tajā dzīvo. Jūsu namīpašniekam ir jāaprēķina jūsu īre, pieņemot, ka katrā guļamistabā dzīvo 1,5 cilvēki (vai studijas gadījumā - viens iemītnieks).
Tātad, piemēram, divu guļamistabu dzīvokļu nomas maksa būs atkarīga no trim personām (1,5 x 2 guļamistabām) dzīvoklī.
Nodokļa kredīta īre ietver arī lietderības pabalstu.
Maksimālā nomas maksa, ko jums var prasīt samaksāt par zemu ienākumu vienību nodokļu kredīta īpašumā, ir 30% no platības vidējā bruto ienākuma (AMGI) procentuālās daļas (parasti 50% vai 60%).
J: Vai manā mājsaimniecībā esošo cilvēku skaits ietekmē atbilstību?
A: Jā. Cilvēku skaits jūsu mājsaimniecībā ietekmē to, vai jūs varat pretendēt uz zemu ienākumu vienību nodokļu kredīta īpašumā. Jūsu mājsaimniecībai ir jāiegādājas mazāk par noteiktu procentuālo daļu no vidējā bruto ienākuma (AMGI), kas balstās uz mājsaimniecības lielumu. No otras puses, nodokļa kredīta īre nav balstīta uz faktisko cilvēku skaitu jūsu dzīvoklī.
J: Vai man vajadzēs parakstīt īpašu nomas līgumu?
A: Nē. Nodokļu kredītprogramma neprasa, lai zemes īpašniekiem īrnieki parakstītu īpašu nomas līgumu. Bet jūs varat atrast nomas papildinājumu ar vienu vai divām klauzulām, kas raksturīgas nodokļu kredītprogrammai. Piemēram, jūs, iespējams, varat sagaidīt klauzulu, kas prasa jums sadarboties ar savu īpašnieku, katru gadu atkārtoti apliecinot un pārbaudot savus ienākumus, un var būt valoda, kurā teikts, ka, ja jūsu saimnieks uzzina, ka jūs, apzināti, sniedzis nepatiesu vai nepilnīgu informāciju par ienākumiem, nosakot atbilstību varētu būt iemesls jūsu nomas izbeigšanai.
J: Vai es varu iznomāt katru mēnesi?
A. Kad jūs pirmo reizi parakstāt nomas līgumu par dzīvokli nodokļu kredīta īpašumā, tam ir jābūt vismaz sešiem mēnešiem (lai gan ir daži izņēmumi). Pēc tam jūs un jūsu saimnieks var piekrist pagarināt savu nomu mēneša laikā.
J: Vai ēkā būs tirgus īrnieki?
A: var būt. Daudzās nodokļu kredītu īpašībās ietilpst dzīvokļi ar zemu ienākumu līmeni un daži tirgus cenu dzīvokļi.
Jautājums: Vai es izšķirtos kā zemi ienākumi, ja ir tirgus procentu īrnieki?
A: Jums nevajadzētu. Mītnes zemniekiem ir jāatsakās no tirgus cenām un dzīvokļiem ar zemu ienākumu līmeni, un neviens no jūsu nodokļa kredīta īpašumiem nezinu, cik daudz nomas maksāsiet, ja vien jūs to nezināsit.
J: Vai mani ienākumi tiek noteikti, pamatojoties uz to, ko esmu veicis pagājušajā gadā?
A: Nē. Tas tiek noteikts, gaidot un "ikgadēji" nosakot savus ienākumus nākamajam gadam. Piemēram, ja jūs nopelnāt 3000 dolārus mēnesī darbā, šie ienākumi tiks ieskaitīti kā 36 000 ASV dolāri (12 mēneši x 3000 ASV dolāri), pat ja izrādīsies, ka jūs saņemat paaugstinājumu vai pat zaudējat savu darbu mēnesī pēc tam, kad esat pārcēlies uz dzīvokli.
Jautājums: Kā mājokļi uzskaita neregulāro nodarbinātības ienākumus?
A: ienākumi no nodarbinātības jāiekļauj kā daļa no mājsaimniecības ienākumiem neatkarīgi no tā, vai ienākumi ir stabili vai neregulāri.
Parasti namīpašniekiem, kuri piedalās nodokļu kredītprogrammā, ir jāizmanto īrnieka pašreizējie apstākļi, lai "gada laikā" iekļautu ienākumus, tas nozīmē, ka jāiekļauj summa, ko īrnieks plāno nopelnīt nākamo 12 mēnešu laikā, pat ja izrādās, ka šis skaitlis ir daudz lielāks vai zemāks.
J: Vai šķiršanās atrisinājums vai kopējie aktīvi mani atņems?
A: Nē. Paredzētais īrnieks netiek diskvalificēts tikai tāpēc, ka viņam ir šķiršanās atrisinājums vai kopīgi aktīvi.
Lai gan ir iespējams, ka jūsu ienākumu situācija pēc laulības šķiršanas padara jūs par neatbilstošu, laulības šķiršanas atrisinājums vai kopīgi aktīvi nav pamatots iemesls atteikties no nodokļu atlaides pieteikuma iesniedzēja pieteikuma izskatīšanas vai automātiski tiek uzskatīts, ka pieteikuma iesniedzējs nav tiesīgs saņemt ienākumus.
J: Vai īre ir atkarīga no maniem ienākumiem?
A: Nē. Atšķirībā no citām mājokļu programmām, nodokļu kredītu īre ir atkarīga no vidējiem ienākumiem jūsu novadā vai citā vietējā teritorijā. Šis vidējais ir pazīstams kā platības vidējais bruto ienākums (AMGI), kuru katru gadu atjauno HUD. Jūsu faktiskais ienākums ir svarīgs, ja runa ir par to, vai pretendēt uz zemu ienākumu dzīvokli nodokļu kredīta īpašumā. Bet faktiskā īre, ko jūs maksājat, nav atkarīga no jūsu ienākumiem.
Jautājums: vai es esmu neatbilstošs citiem, ja nopelnīju pārāk daudz ienākumu nodokļu kredīta īpašumam?
A: Ne vienmēr. Lai gan ikvienam nodokļu kredīta īpašumam ir jāievēro tie paši noteikumi, lai noteiktu ienākumu atbilstību, jūs varat nopelnīt pārāk daudz par vienu nodokļa kredīta īpašumu, taču to joprojām uzskata par piemērotu citiem. Tas var notikt, ja, piemēram, jūs nopelnāt 55% no ienākumu līmeņa. Īpašums, kas jāpārnēsā īrniekiem, kuri nopelna ne vairāk kā 50% no ienākumu robežām, varētu noraidīt jūs, bet īpašumi, kas izmanto 60% skaitli, uzskatītu, ka esat atbilstošs. Arī ienākumu ierobežojumi atkarīgi no apgabaliem ir atšķirīgi, tādēļ, ja viens īpašums nopelna nedaudz pārāk daudz ienākumu, jums var būt panākumi citā īpašumā, kurā ir dažādi ierobežojumi.
Jautājums: Vai es varu izlikt izlikt, ja pēc ienākšanas mani ienākumi pieaugs?
A: Jums nav jāuztraucas par izlikšanu par ienākumu pārsniegšanu. Ja jūsu ienākumi palielinās līdz pat 140% no platības vidējā bruto ienākuma (AMGI), tad nav problēmu. Ja jūsu ienākumi paaugstinās virs šī līmeņa, var prasīt, lai zemes īpašnieks veiktu pasākumus, lai pārliecinātos, vai ēka atbilst visiem nodokļu atlaidēm.
Sliktākajā gadījumā jūsu īpašnieks (ar pienācīgu brīdinājumu) var mainīt savu dzīvokli uz tirgus cenu, un jūs zaudēsiet savu ierobežoto īres pabalstu. Tomēr, ja jūsu ienākumi ir tik augsti, jūs patiešām neesat zemi ienākumi, un jums vajadzētu būt iespējai atļauties tirgus likmes nomas maksu. Iznomātāji ar nodokļa kredīta īpašībām var izlikt īrniekus tikai par "labu iemeslu", kā noteikts valsts vai vietējos likumos. Tas arī nozīmē, ka jūsu saimnieks nevar nolemt neatjaunot nomas līgumu bez pamatota iemesla.
J: Vai man ir jāiegūst atkārtots apstiprinājums?
A: Par laimi, nē. Nodokļu kredīta programmai nav "pagaidu atkārtota apstiprinājuma", kas nozīmē, ka, ja jūs maināt darba piedāvājumus, saņemat paaugstinājumu vai iegādājieties vai pārdodat aktīvu, jums nav nepieciešams, lai jūsu ienākumi tiktu aprēķināti un pārbaudīti vēlreiz. Jums vajadzētu sagaidīt tikšanos ar vadību, lai atkārtoti sertificētu savus ienākumus tikai vienu reizi gadā, parasti ap savu nomas parakstīšanas gadadienu.
J: Kā studentu, vai es varu dzīvot nodokļu kredīta īpašumā?
A: Vispārējais noteikums ir tāds, ka, ja visi jūsu mājsaimniecības locekļi ir pilna laika studenti, tad jūs nevarat iznomāt nodokļa kredīta īpašumu. Tātad, ja jūs esat pilna laika students ar ģimenes locekli, kurš dodas uz skolu nepilnu darba laiku, tad jums ir labi. Ja visi jūsu mājsaimniecības locekļi dodas uz skolu pilnā slodzē, jautājiet vadībai, vai jūs iekļaujat izņēmumu.
J: Vai nodokļu kredīta īpašības ir saskaņā ar diskriminācijas likumiem?
A: Jā. Nodokļa kredīta īpašumiem ir jāattiecina tādi paši noteikumi par godīgu dzīvošanu kā parastām īpašībām. Turklāt, pateicoties līgumam starp HUD, Valsts kases departamentu un Tieslietu departamentu (DOJ), IRS var viegli uzzināt par saimniekam taisnīgu mājokļu pārkāpumu un izmantot to kā iemeslu nodokļu atlaides neatbilstībai. Tas nozīmē, ka zemes īpašniekiem nodokļu kredīta īpašumos ir vēl iemesls nediskriminēt jūs.
J: Kā īrniekiem un potenciālajiem klientiem var iegūt vairāk informācijas par programmas prasībām?
A: Īrniekiem un potenciālajiem klientiem bieži ir jautājumi par ienākumiem un nodokļu kredītu īpašībām. Papildus atbildēm uz šeit uzdotajiem bieži uzdotajiem jautājumiem varat atbildēt valsts īpašumā esošajiem jautājumiem valsts mājokļu finansēšanas aģentūrā, kas administrē nodokļu kredītprogrammu, kurā dzīvojat. Skatīt valsts māju finansēšanas aģentūru sarakstu .